Scheda immobile e catalogo: come si costruisce

In breve. Il sito di un'agenzia immobiliare è un catalogo, e un catalogo vive di dati: schede complete, filtri che rispecchiano il modo in cui le persone scelgono casa, ricerca su mappa, classe energetica in evidenza perché la legge la impone. Il resto — grafica, chi siamo, storia dell'agenzia — conta molto meno di quanto si creda. La leva che porta mandati è un'altra: la valutazione online, che in Italia raccoglie migliaia di ricerche al mese da persone che stanno per vendere.

Il catalogo è il prodotto

Un sito immobiliare fatto bene somiglia più a un database con una bella interfaccia che a una brochure. Ogni immobile è un insieme di campi, e ogni campo serve a tre cose insieme: farsi filtrare, farsi trovare su Google, far decidere una persona.

Da qui discende la prima scelta di progetto: i dati stanno in campi separati, invece che dentro una descrizione libera. «Trilocale al secondo piano con ascensore, classe C» scritto in un paragrafo è invisibile ai filtri e alla ricerca. Gli stessi dati in campi distinti generano filtri, pagine di zona, dati strutturati e riepiloghi automatici.

I campi di una scheda immobile

La riga in grassetto è quella che porta sanzioni: gli annunci di vendita e locazione, su qualunque mezzo, devono riportare l'indice di prestazione energetica e la classe corrispondente. La sanzione amministrativa va da 500 a 3.000 euro, e il sito dell'agenzia è un mezzo come il portale e il volantino. Sul piano tecnico la conseguenza è semplice: il campo va reso obbligatorio nel gestionale prima della pubblicazione, invece di restare facoltativo.

Filtri: pochi, veri, e alcuni con una pagina propria

Un buon set di filtri copre il modo in cui le persone escludono, che è il modo in cui scelgono davvero: contratto, tipologia, zona, prezzo, superficie, locali, bagni, piano e ascensore, classe energetica, spazi esterni, box. Per l'affitto si aggiungono arredato, spese incluse e animali ammessi.

La parte che poche agenzie sfruttano arriva subito dopo: le combinazioni più cercate meritano una pagina indicizzabile. «Bilocali in affitto in centro», «case con giardino a [zona]», «trilocali in vendita vicino alla stazione» sono richieste con una domanda reale dietro, e una pagina stabile con titolo, testo introduttivo e risultati aggiornati le intercetta. Le altre combinazioni restano navigabili e fuori dall'indice, per lasciare a Google solo pagine che valgono una posizione.

Il conto è presto fatto: «case in vendita» vale 74.000 ricerche al mese e «appartamenti in affitto» altre 18.100. Su quelle parole vincono i portali. Sulle combinazioni di zona e tipologia, dove il portale mostra una pagina generata in serie, un'agenzia locale con testi propri compete alla pari.

La mappa, e quanto indirizzo mostrare

La ricerca su mappa è diventata l'aspettativa minima: si guarda dove sta la casa prima di guardare quanto costa. Tre accortezze fanno la differenza.

La prima è il disegno dell'area: chi cerca ragiona per quartiere, per distanza dalla scuola dei figli, per vicinanza alla stazione. La seconda è la posizione approssimata: molti venditori chiedono riservatezza, e un cerchio sulla zona con l'indirizzo esatto riservato a chi contatta l'agenzia risolve la questione. La terza sono i punti d'interesse intorno: scuole, trasporti, negozi, verde. Sono informazioni che il cliente cercherebbe comunque, e trovarle nella scheda allunga la permanenza e accorcia la trattativa.

Foto, planimetria, tour

L'ordine delle foto è una scelta editoriale, e conviene farla una volta per tutte: esterno o soggiorno come prima immagine, poi il percorso di visita reale, cucina e bagni in mezzo, spazi esterni verso la fine. La planimetria va trattata come una foto, perché viene aperta più di quanto si immagini. Il tour virtuale ha senso quando il valore dell'immobile lo giustifica, e l'aspettativa esiste già: «virtual tour immobiliare» vale circa 170 ricerche mensili in Italia.

Sul piano tecnico le foto sono anche il principale problema di velocità di questi siti: un catalogo con venti immagini per immobile diventa pesante in fretta. Formati moderni, dimensioni multiple e caricamento differito sono la differenza fra una scheda che apre in un secondo e una che perde metà dei visitatori da telefono.

Sito e portali: chi fa cosa

Il gestionale resta la fonte unica dei dati. Da lì il flusso va in due direzioni: verso il sito dell'agenzia e verso i portali, con i feed che ciascuno richiede. Così un immobile si inserisce una volta sola e vive ovunque, con lo stesso prezzo e le stesse foto.

La differenza fra i due canali è chi tiene il contatto. Sul portale la richiesta passa dalla piattaforma, con un costo per contatto e la concorrenza degli altri annunci nella stessa pagina. Sul sito la richiesta arriva diretta, con il nome dell'agenzia sopra, e alimenta una lista di clienti che resta vostra. Per questo il sito conviene misurarlo su una metrica sola: quante richieste genera al mese senza pagare per posizione.

Il generatore di contatti: la valutazione

Chi cerca casa guarda gli annunci. Chi vende casa cerca un'altra cosa: quanto vale. In Italia «valutazione immobile online» raccoglie circa 2.400 ricerche al mese e «quanto vale casa mia» altre 880. Sono le persone che portano mandati, ed è la domanda su cui un'agenzia locale ha un vantaggio strutturale sui portali: conosce le compravendite di quella via.

Un modulo di valutazione fatto bene chiede poco (indirizzo, superficie, piano, stato, classe energetica), dichiara che la stima arriva da una persona entro un tempo preciso e si conclude con un appuntamento. È il pezzo di sito che ripaga il progetto.

Accanto alla valutazione lavorano bene altri due strumenti: la richiesta di visita con calendario, che riduce lo scambio di messaggi, e l'avviso automatico quando entra un immobile che corrisponde ai criteri salvati da chi cerca.

Dettagli tecnici che pesano

• Dati strutturati. Le schede possono dichiarare a Google tipologia, prezzo, superficie, numero di locali e posizione. È il modo per farsi capire dai motori e dalle risposte generate dall'AI, che citano più volentieri pagine con dati espliciti.
• Immobili venduti. La pagina resta, cambia stato, mostra immobili simili e invita alla valutazione. Il traffico guadagnato resta in casa.
• Sitemap dinamica. Il catalogo cambia ogni settimana, e la mappa del sito deve cambiare con lui.
• Velocità da telefono. La maggior parte delle ricerche immobiliari parte dal telefono, spesso in mobilità: il peso delle immagini è la prima cosa da tenere sotto controllo.
• Un contatto per ogni immobile. Modulo, telefono e WhatsApp nella scheda, con il riferimento dell'immobile precompilato.

Da dove partire

Un'agenzia che rifà il sito guadagna di più partendo dal catalogo, e lasciando la grafica alla fine. L'ordine che funziona: mettere in ordine i dati nel gestionale, definire filtri e pagine di zona, costruire la scheda immobile, collegare i portali, aggiungere la valutazione. La parte visibile arriva sopra un impianto che già funziona, invece di nasconderne l'assenza.